Seit Januar 2018 sind Rauchmelder in Bayern in allen Wohnungen Pflicht — verpflichtend für Bestandsbauten und Neubauten. Die meisten Eigentümer denken, mit dem Einbau ist die Sache erledigt. Falsch. Die Wartungspflicht greift jedes Jahr — und im Brandfall haftet, wer sie versäumt hat.
Was die BayBO sagt
Artikel 46 Absatz 4 der Bayerischen Bauordnung verlangt:
- Rauchmelder müssen in Schlafzimmern, Kinderzimmern und Fluren, die als Rettungswege dienen, installiert sein
- Die Installation ist Pflicht des Eigentümers
- Die Wartung ist Pflicht des Mieters, sofern der Eigentümer sie nicht selbst übernimmt
- Die Pflicht gilt für alle Wohnungen — auch Bestandsbauten
Was die DIN 14676 vorschreibt
Die DIN 14676 konkretisiert die Wartungspflicht:
- Mindestens einmal jährlich Sichtprüfung und Funktionsprüfung
- Rauchgaskanal auf Verschmutzung prüfen
- Batterie-Status kontrollieren oder Tausch
- Dokumentation jeder Wartung mit Datum und Prüfer
- Geräte-Austausch nach Herstellervorgabe (meist 10 Jahre)
Wer haftet im Brandfall?
Hier wird es interessant: Auch wenn die Wartung dem Mieter zugewiesen ist, haftet im Brandfall meistens der Eigentümer. Begründung der Rechtsprechung: der Eigentümer muss prüfen, ob der Mieter seine Pflicht erfüllt — tut er das nicht, verletzt er seine Verkehrssicherungspflicht.
Praktische Folgen wenn die Wartung versäumt ist:
- Versicherer kann Leistung kürzen oder ganz verweigern
- Bei Personenschaden ermittelt die Staatsanwaltschaft
- Bei Sachschaden ist die Hausverwaltung gegenüber Eigentümern haftbar
- Bei Mieterwechsel: Wer hat zuletzt gewartet? Kein Nachweis = Eigentümer in der Pflicht
Wie Hausverwaltungen das pragmatisch lösen
Die meisten professionellen Hausverwaltungen übernehmen die Wartung selbst — auch wenn vertraglich der Mieter zuständig wäre. Begründung:
- Einheitliche Dokumentation für alle Wohnungen
- Keine Diskussion bei Mieterwechsel
- Haftungsrisiko klar geregelt
- Eigentümerversammlung will den Nachweis sehen
Wir machen das als jährlichen Festpreis-Vertrag — Mieter werden angeschrieben, Termine koordiniert, Protokoll digital archiviert, Jahresübersicht für die Eigentümerversammlung gleich druckbar.
Was die Wartung kostet
Pro Rauchmelder typisch 6-12 € netto bei Sammelaufträgen mit mindestens 15-20 Meldern. Bei kleineren Aufträgen Anfahrtspauschale. Beispiel-Rechnung Mehrfamilienhaus 20 Einheiten mit je 3 Meldern = 60 Melder = ca. 380-480 € netto pro Jahr.
Welche Geräte wir empfehlen
Nur Geräte mit VdS-Q-Label nach DIN EN 14604:
- Hekatron Genius Plus — 10-Jahres-Batterie, sehr verlässlich
- Ei Electronics Ei650 — vandalismussicher, gute Sirenenleistung
- Pyrexx PX-1 — extrem flach, optisch unauffällig
Hände weg von Discounter-Geräten ohne Q-Label — die erfüllen die DIN EN 14604 oft nur knapp und versagen im Härtetest.
Häufige Fragen
Müssen Vermieter alte Rauchmelder austauschen?
Ja, spätestens nach 10 Jahren oder nach Herstellervorgabe. Manche Geräte halten auch nur 8 Jahre.
Wo dürfen keine Rauchmelder hin?
Küche und Bad (zu viel Wasserdampf, Fehlalarmrisiko). In der Küche besser ein Wärmemelder.
Wer haftet bei Mieterwechsel?
Der Eigentümer — bis nachweisbar ist, dass der neue Mieter die Wartung übernimmt.
Was kostet eine Wartung pro Wohnung?
Bei 3 Meldern pro Wohnung typisch 18-30 € netto jährlich.
Wartung beauftragen: 08142 4666892